Mál nr. 39/2023-Úrskurður
Leigusala ber að endurgreiða tryggingarfé. Ágreiningi um bótaskyldu leigjanda ekki vísað til nefndarinnar innan frests.
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 18. september 2023
í máli nr. 39/2023
A
gegn
B
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A. Umboðsmaður sóknaraðila er C lögmaður.
Varnaraðili: B.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 270.000 kr. ásamt verðbótum.
Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.
Með kæru, dags. 29. mars 2023, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 19. apríl 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 1. maí 2023, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 2. maí 2023. Athugasemdir bárust ekki.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. maí 2022 til 30. september 2022, um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D í E. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili kveður aðila hafa undirritað leigusamninginn 29. apríl 2022, en samningurinn hafi verið tímabundinn frá 1. maí 2022 til 30. september 2022. Samkvæmt 10. kafla leigusamningsins hafi sóknaraðili lagt fram tryggingarfé að fjárhæð 270.000 kr. Húsnæðinu hafi verið skilað samkvæmt samkomulagi 18. september 2022. Þrátt fyrir fullnægjandi skil á hinu leigða hafi varnaraðili ekki endurgreitt tryggingarféð, þrátt fyrir ítrekanir þess efnis.
Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, segi að leigusala sé óheimilt að ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema gengin sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Að leigutíma loknum skuli leigusali segja til um svo fljótt sem verða má hvort hann gerir kröfu í tryggingarfé eða hefur uppi áskilnað um það. Ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt verðbótum án ástæðulauss dráttar. Leigusala sé ekki heimilt að halda tryggingarfénu í sinni vörslu án þess að gera kröfu í það lengur en fjórar vikur frá skilum húsnæðisins, sbr. 5. mgr. 40. gr. sbr. 1. mgr. 64. gr. sömu laga. Ljóst sé að tímafrestir fyrir varnaraðila til að gera skriflega kröfu í tryggingarféð samkvæmt 7. og 8. mgr. 40. gr. sömu laga, séu liðnir.
Sóknaraðili hafi hvorki móttekið skriflegar athugasemdir né skriflega tjónskröfu innan fjögurra vikna frests frá skilum í samræmi við 5. mgr. 40. gr. sömu laga. Ljóst sé að liðnir séu rúmlega sex mánuðir frá skilum. Hafi varnaraðili því enga heimild til haldsréttar á tryggingarfénu og beri honum að skila því tafarlaust. Sömuleiðis liggi fyrir að hvorki hafi verið aflað úttektar við upphaf né lok leigutíma. Þá hafi ekki verið aflað álits byggingarfulltrúa til að meta fjárhæð meints tjóns samkvæmt 65. gr. húsaleigulaga. Meint tjón sé því ósannað.
Þess sé krafist að varnaraðili skili tryggingafénu ásamt verðbótum án ástæðulauss dráttar inn á fjárvörslureikning sóknaraðila.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili kveðst hafa tekið við íbúðinni í afar slæmu ástandi við lok leigutíma. Hún hafi samdægurs látið sóknaraðila vita að mikið hafi verið að skilum á íbúðinni og að hún hafi óskað eftir því að hann kæmi á staðinn til að ná samkomulagi. Hann hafi ekki komist og ekki sent neinn frá félaginu í sinn stað. Þá hafi sóknaraðili gert lítið úr athugasemdum hennar, þrátt fyrir að hafa fengið sendar myndir og lýsingar á aðkomunni.
Eignin hafi verið grútskítug þvert á skriflegt samkomulag og svalahurðin skilin eftir opin út á gátt. Íbúðin hafi ekki verið tæmd, eldhús fullt af mat, kommóður, skápar og náttborð með fatnaði í og persónulegum munum og allskonar „drasl“ hafi verið skilið eftir sem hafi ekki átt heima í íbúðinni, töskur, boltar, baðherbergisdót, fjörugrjót og ýmislegt fleira. Varnaraðili hafi boðist til að taka íbúðina nokkrum dögum fyrr og sjá um að þrífa eignina þar sem hún virtist í fljótu bragði, stuttu áður, í þokkalegu standi. Hún hafi átt von á eðlilegum þrifum, þ.e. að það þyrfti að renna léttilega yfir allt, ryksuga, skúra og þurrka af og auðvitað henda einhverju en þessu hafi hún ekki átt von á. Varnaraðili hafi átt von á því að afnotahafar myndu reyna að skilja við íbúðina í ástættanlegu ástandi líkt og þeir hafi samþykkt skriflega að gera. Þrifin sem hafi átt að vera létt flutningsþrif hafi orðið margföld og mikil aukavinna hafi farið í að tæma íbúðina af bæði rusli og allskonar hlutum sem hafi ekki tilheyrt henni.
Varnaraðili hafi sent á sóknaraðila í byjun dags á skiladegi að þrifin virtust vera í lagi og hafi ekki verið vandamálið, heldur margt annað. Hún hafi verið fljót að leiðrétta það við frekari skoðun og látið vita að staðan hafi verið mjög slæm. Hún hafi verið í nokkra daga að þrífa íbúðina. Sigtið í uppþvottavélinni hafi verið nánast stíflað, allt í eldhúsinu óhreint þrátt fyrir að hafa verið frágengið og sófinn út slettur. Hún hafi þurft að setja áklæðið af pullunum í þvott og þrífa alla grindina með djúphreinsivél, bæði til að ná úr blettum og vinna á þessari „ógeðslega sterku blönduðu lykt“. Varnaraðili hafi þurft að sofa með tvöfalt lak á rúminu fyrstu dagana og þrífa dýnuna með djúphreinsivél. Þannig hafi hún náð lyktinni að mestu úr dýnunni en hún hafi þó enn fundist. Sót hafi verið á nokkrum stöðum á veggjum, myndir hafi verið teknar niður í stofu og svo settar vitlaust upp þegar þeim hafi verið komið fyrir aftur. Hjónaherbergið hafi verið með svartri slykju á gluggalistum í kringum gluggaopið, líkt og glugginn hafi verið notaður til að reykja út um. Varnaraðili hafi verið búin að senda sóknaraðila myndir af þessu „drasli“ en svo hafi fundist meira og meira.
Varnaraðili hafi loks, þegar sóknaraðili hafi haft samband, sagt að hún teldi ljóst að tryggingin næði ekki yfir allt tjónið. Þarna hafi varnaraðili verið búin að þrífa allt hátt og lágt en lyktin enn verið föst í rúminu, sófanum og ennþá fundist í allri íbúðinni. Eldhúsáhöld hafi mörg verið ónýt, sum illa rispuð eða hafi hreinlega vantað. Stóra mottan í stofunni hafi verið ónýt, grillið á svölunum í henglum þar sem það hafi fokið um koll og vantað hluta á það. Varnaraðili hafi sagt sóknaraðila þarna strax skriflega að hún gerði kröfu í trygginguna. Það hafi farið í gegnum „messenger“ þar sem þau hafi í upphafi sammælst um að nota þann samskiptamáta. Þau hafi rætt saman á „messenger“, hann hafi snúið út úr öllu og endað samtalið á að „Það þýðir ekkert að skrifast á hér“ og að hann hafi ætlað að „koma þessu í farveg“. Þetta hafi verið síðustu viðbrögðin og samskiptin sem hún hafi fengið frá honum þar til hann hafi fært sig yfir á tölvupóstinn og farið fram á trygginguna líkt og fyrri samskipti hafi ekki átt sér stað. Þrátt fyrir að hafa vitneskju um að varnaraðili hafi gert fulla kröfu í trygginguna.
Varnaraðili hafi síðan farið í aðgerð á fæti 17. október 2022 og því ekki getað unnið í þessu um tíma vegna verkja. Hún hafi þó átt von á að heyra frá sóknaraðila þar sem þetta hafi átt að vera komið í farveg. Líkt og áður hafi verið vikið að hafi lítið verið gert úr athugasemdum varnaraðila, þær rengdar, snúið út úr hlutunum og hreinlega sleppt því að taka út tjónið og látið eins og þetta hafi ekki átt sér stað. Gerðar séu athugasemdir við skil íbúðarinnar og hafi bæði verið brotið á samningnum sem og undirrituðum viðauka hans í mörgum liðum.
VI. Niðurstaða
Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingu að fjárhæð 270.000 kr. Sóknaraðili krefst þess að varnaraðila verði gert að endurgreiða tryggingarfé sem varnaraðili kveðst halda eftir á þeim grunni að ástand hinnar leigðu eignar hafi verið óviðunandi við lok leigutíma.
Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.
Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala ber leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni ella skal skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.
Sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 18. september 2022. Af gögnum málsins má ráða að varnaraðili gerði kröfu í trygginguna með skilaboðum 23. september 2022. Í skilaboðum varnaraðila til sóknaraðila var tekið fram að grill væri í henglum, gólfmotta ónýt, vond lykt í íbúðinni, bárujárnsklæðningin á svölum beygluð og rispuð, þörf væri á að mála, margt í eldhúsi ónýtt, djúphreinsa þyrfti dýnu og sófa, myndir væru hengdar vitlaust upp og sót á veggjum. Jafnframt kvaðst varnaraðili ekki sjá fram á að tryggingin næði upp í tjónið. Þann 4. október 2022 sendi sóknaraðili varnaraðila tölvupóst og krafðist þess að fá tryggingarféð endurgreitt. Lítur kærunefnd svo á að með því hafi sóknaraðili hafnað kröfu varnaraðila í trygginguna frá 23. september 2022. Mátti varnaraðila þá vera orðið ljóst að ágreiningur væri um bótaskyldu sóknaraðila. Kæra sóknaraðila barst kærunefnd 17. apríl 2023 og því ljóst að varnaraðili vísaði ágreiningi um bótaskyldu sóknaraðila hvorki til kærunefndar húsamála né dómstóla innan fjögurra vikna frá þeim degi er sóknaraðili gerði kröfu í trygginguna og ber því í samræmi við 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga að fallast á kröfu sóknaraðila um að varnarðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 270.000 kr.
Með hliðsjón af framangreindri niðurstöðu ber varnaraðila að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 270.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 18. september 2022 reiknast dráttarvextir frá 17. október 2022.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ:
Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 270.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 17. október 2022 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.
Reykjavík, 18. september 2023
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson